Τράπεζες: 3 στα 4 ακίνητα αγοράζονται με μετρητά και όχι με δάνειο

Ολοένα και δυσκολότερη καθίσταται για τις επιχειρήσεις και τα νοικοκυριά η πρόσβαση στον τραπεζικό δανεισμό, εξαιτίας της έκρηξης του πληθωρισμού στην ελληνική οικονομία με αποτέλεσμα η συντριπτική πλειονότητα των αγορών ακινήτων να γίνεται με μετρητά.

Όπως εξηγούν στο NEWS 24/7 έμπειρα τραπεζικά στελέχη, τα εγχώρια πιστωτικά ιδρύματα είναι πλέον αναγκασμένα να αυστηροποιήσουν τους όρους για την χορήγηση νέων δανείων εξαιτίας της ξέφρενης πορείας του πληθωρισμού. Ο υψηλός πληθωρισμός, προσθέτουν οι ίδιες πηγές, την δεδομένη χρονική στιγμή από τη μια συρρικνώνει το διαθέσιμο εισόδημα των νοικοκυριών κι από την άλλη αναγκάζει τις κεντρικές τράπεζες να προχωρήσουν στην αύξηση του κόστους χρήματος. Πρακτικά αυτό μεταφράζεται σε μικρότερο πραγματικό εισόδημα για τον υποψήφιο δανειολήπτη αλλά και σε και μεγαλύτερη δόση εξυπηρέτησης του δανείου του.

Ιδ
Τα αυστηρά πιστοδοτικά κριτήρια που σταδιακά υιοθετούνται είναι ένας από τους βασικούς λόγους που η συντριπτική πλειονότητα των αγορών ακινήτων γίνεται τους τελευταίους μήνες χωρίς προσφυγή σε τραπεζικό δανεισμό.

Τραπεζικά στελέχη που γνωρίζουν καλά τις εξελίξεις στην εγχώρια αγορά ακινήτων εκτιμούν ότι πέρυσι για παράδειγμα έγιναν περίπου 40.000 αγοραπωλησίες ακινήτων. Την ίδια στιγμή τα στεγαστικά δάνεια που χορήγησαν οι τράπεζες δεν ξεπέρασαν τις 11.000 παρά το γεγονός ότι στο πιστωτικό σύστημα υπήρχε αρκετή ρευστότητα ενώ και τα επιτόκια ήταν σε ιδιαίτερα χαμηλά επίπεδα ακόμη και τα σταθερά για δέκα ή είκοσι χρόνια (με ένα στα δύο δάνεια να είναι της συγκεκριμένης κατηγορίας). Ουσιαστικά τονίζουν οι συγκεκριμένες πηγές ότι τρία στα τέσσερα ακίνητα αγοράστηκαν με μετρητά.

Η εικόνα ήταν εκ διαμέτρου αντίθετη τα προηγούμενα χρόνια και ιδιαίτερα πριν από την κρίση όπου το 80% των συναλλαγών για αγορά ακινήτου γινόταν με τραπεζικό δανεισμό και μόλις το 20% χωρίς τη μεσολάβηση των πιστωτικών ιδρυμάτων.

Επιπλέον πολλές από τις αγορές ακινήτων που έγιναν δεν είχαν ως στόχο την κάλυψη των στεγαστικών αναγκών των αγοραστών αλλά την αξιοποίηση των συγκεκριμένων ακινήτων είτε μέσω βραχυχρόνιας ή μακροχρόνιας μίσθωσης είτε της μεταπώλησής τους σε υψηλότερη τιμή. Για αυτό η ζήτηση εκδηλώθηκε κυρίως για κατοικίες μεγάλης ηλικίας και χαμηλού κόστους κατάλληλες για άμεση ανακαίνιση και εν συνεχεία εκμετάλλευση.

Αυστηρότερα τα κριτήρια για νέα δάνεια
Ενδεικτικά του πόσο πλέον οι τράπεζες έχουν υιοθετήσει αυστηρότερα κριτήρια για την χορήγηση νέων στεγαστικών δανείων είναι τα πρόσφατα στοιχεία της Τράπεζας της Ελλάδος που δείχνουν ότι για την λήψη στεγαστικού δανείου απαραίτητη προϋπόθεση είναι η ύπαρξη σημαντικού ποσοστού μετρητών επί της συνολικής αξίας του ακινήτου.

Συγκεκριμένα και σύμφωνα με την ΤτΕ, το 91% των νέων εκταμιεύσεων έχει δείκτη δανείου προς αξία ακινήτου κάτω του 80% Αυτό πρακτικά σημαίνει πως ο δανειολήπτης για να χρηματοδοτήσει την αγορά ακινήτου με την λήψη στεγαστικού δανείου θα πρέπει να συμβάλει με ίδια κεφάλαια ύψους τουλάχιστον 20% επί της αξίας του.

Πρόκειται για σημαντική αλλαγή σε ό,τι αφορά στα κριτήρια που υιοθετούν οι τράπεζες για την χορήγηση στεγαστικού δανείου καθώς πριν από την κρίση του 2010, τα εγχώρια πιστωτικά ιδρύματα χορηγούσαν δάνεια που ξεπερνούσαν ακόμη και το 100% της αξίας του ακινήτου φτάνοντας σε πολλές περιπτώσεις ακόμη και το 120%.

Επίσης σύμφωνα πάντα με τα στοιχεία της ΤτΕ ο σταθμισμένος μέσος όρος εξυπηρέτησης του στεγαστικού δανείου προς το εισόδημα ανήλθε σε 22,6 και ο μέσος όρος του δείκτη εξυπηρέτησης του συνολικού χρέους μαζί δηλαδή με άλλες υποχρεώσεις όπως καταναλωτικά δάνεια, κάρτες κ.λπ προς το εισόδημα των νοικοκυριών που έλαβαν δάνειο διαμορφώθηκε στο 28,4. Δηλαδή οι δόσεις που καλούνται να καταβάλλουν οι δανειολήπτες δεν ξεπερνούν το 1/3 του μηνιαίου εισοδήματος τους.

Στεγαστικά σταθερού επιτοκίου
Υπ’ αυτές τις συνθήκες τα μισά περίπου στεγαστικά δάνεια που χορηγούνται με τα νέα αυστηρότερα κριτήρια συνδέονται με σταθερό επιτόκιο για όλη την διάρκεια. Μάλιστα όπως εξηγούν υψηλόβαθμα τραπεζικά στελέχη η τάση αυτή είχε ξεκινήσει από τα μέσα του προηγούμενου έτους, όταν ένα στα τρία στεγαστικά είχαν σταθερό επιτόκιο για όλη τη διάρκεια. Στη συνέχεια, όμως και λόγω της ανόδου του πληθωρισμού και του φόβο για αύξηση των επιτοκίων, το μερίδιο των σταθερών επιτοκίων αυξήθηκε ταχύτατα.

Η εικόνα αυτή στο πρώτο τρίμηνο του 2021 ήταν εντελώς διαφορετική, καθώς τα δάνεια σταθερού επιτοκίου αντιπροσώπευαν περίπου το 30% των νέων εκταμιεύσεων, με τα κυμαινόμενα και μάλιστα αυτά που είναι συνδεδεμένα με το euribor 3 μηνών.

Σύμφωνα με τις ίδιες πηγές η ζήτηση για στεγαστικά έχει ήδη παρουσιάσει μια μικρή κάμψη (με εξαίρεση τον Μάρτιο), βάσει του αριθμού των αιτήσεων, αλλά ως αγορά κινείται ανοδικά λόγω υψηλότερων εκταμιεύσεων. Επίσης, το αρνητικό αποτύπωμα της σημερινής συγκυρίας εμφανίζεται με χρονική υστέρηση, καθώς η περίοδος που μεσολαβεί από την αίτηση μέχρι την εκταμίευση μπορεί να φτάσει έως τους 3 μήνες.